供地大增，房价大降？认真你就输了 -

标题: 供地大增，房价大降？认真你就输了 [打印本页]

作者: admin 时间: 2017-6-3 14:56
标题: 供地大增，房价大降？认真你就输了
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房地产调控在不断加码，在严苛的需求限制（限购、限贷等）基础上，增加土地供给的政策正式出台。此举也被许多人认为是治本之策。

不管你信不信，反正我是信了。

愚人节当天，住建部、国土部两部委发文，要求扩大住房库存不足城市供地、加强供地计划执行、扩大租赁住房供给等。

正在人们对此将信将疑、猜测这一文件对地方政府有多大约束力之际，北京市政府率先响应，于4月7日公布增加土地供给的计划，一举成为舆论焦点。

根据这一计划，北京市未来五年将供应住宅用地6000公顷，以保障150万套住房建设需求；2017年，北京计划调增住宅用地至1200公顷，以保障30万套住房建设需求，其中产权类住房20万套，租赁住房10万套。

两部委联合发文与北京市调整供地计划并非偶然。要知道，所谓“旧”计划，即《北京市2017年国有建设用地供应计划》，获得北京市政府常务会议审议通过的时间是今年2月，墨迹未干。

容易推断，严格调控房地产市场，已经成为自上而下必须推行的政治任务；未来我们还将看到各地类似的响应政策陆续出台。

一时间，人们惊呼，“房价迎来三年横盘期”，“中央变相收走了地方政府土地大权”。

北京公布的数字咋一看也颇为打眼，尤其是2017年的住宅用地被称为“供地倍增计划”，给人的第一印象是土地供给大幅增加。

实际上呢？

供地并未大幅增加，双保险遏制房价

我们先仔细看一下数据。

新鲜出笼的计划是针对此前今年2月的“旧”计划的调整。按当时的计划，供应保障性安居工程用地350公顷，同比持平；商品住宅用地260公顷，仅为去年的30%；两项合计610公顷，较去年的计划下降约一半。

正是旧计划这个大幅缩水的供地规模，引发了今年北京房价的大幅度上涨。

而这次的新计划中，北京市未来五年6000公顷的住宅供地目标其实低于上一个五年（2012-2016年）7400公顷的计划供地数，只是高于其5477公顷的实际完成数。（见表1）

事实上，自2015年以来，北京的住宅供地大幅紧缩。新计划中，2017年1200公顷的住宅用地目标供应量，虽比2月公布的“旧”计划翻倍，却只与2015/2016年的计划持平，是2011-2016年计划均值的72%。

因此，2017年的计划供地规模并没有大幅增加。

从过去的经验看，每年的实际供地规模，比当年的计划规模都有不小的缩水。保障性安居工程的供地规模完成率基本为100%，而商品住宅用地计划完成率的弹性则很大，最近几年平均在50%左右。

如果2017年的商品住宅用地计划完成率也为50%，则住宅用地总体计划完成率为71%，相当于2014年实际供地水平的71%。只有当今年的供地计划完成率达到100%，才能一举扭转过去两年北京“控地”的局面；即便如此，也就是与2014年的实际供地规模相当。

实际的用地计划完成率究竟是和过去几年一样也是50%，还是100%？一个大体合理的猜测是，实际计划完成率与政治压力成正比，而政治压力又基本与房价上涨的态势紧密相关。

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