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供地大增,房价大降?认真你就输了

极下载 admin高级会员 E团队 认证作者 2017-4-11 23:40:04 只看该作者


房地产调控在不断加码,在严苛的需求限制(限购、限贷等)基础上,增加土地供给的政策正式出台。此举也被许多人认为是治本之策。

不管你信不信,反正我是信了。

愚人节当天,住建部、国土部两部委发文,要求扩大住房库存不足城市供地、加强供地计划执行、扩大租赁住房供给等。

正在人们对此将信将疑、猜测这一文件对地方政府有多大约束力之际,北京市政府率先响应,于4月7日公布增加土地供给的计划,一举成为舆论焦点。


根据这一计划,北京市未来五年将供应住宅用地6000公顷,以保障150万套住房建设需求;2017年,北京计划调增住宅用地至1200公顷,以保障30万套住房建设需求,其中产权类住房20万套,租赁住房10万套。

两部委联合发文与北京市调整供地计划并非偶然。要知道,所谓“旧”计划,即《北京市2017年国有建设用地供应计划》,获得北京市政府常务会议审议通过的时间是今年2月,墨迹未干。

容易推断,严格调控房地产市场,已经成为自上而下必须推行的政治任务;未来我们还将看到各地类似的响应政策陆续出台。

一时间,人们惊呼,“房价迎来三年横盘期”,“中央变相收走了地方政府土地大权”

北京公布的数字咋一看也颇为打眼,尤其是2017年的住宅用地被称为“供地倍增计划”,给人的第一印象是土地供给大幅增加。

实际上呢?

供地并未大幅增加,双保险遏制房价

我们先仔细看一下数据。


新鲜出笼的计划是针对此前今年2月的“旧”计划的调整。按当时的计划,供应保障性安居工程用地350公顷,同比持平;商品住宅用地260公顷,仅为去年的30%;两项合计610公顷,较去年的计划下降约一半。

正是旧计划这个大幅缩水的供地规模,引发了今年北京房价的大幅度上涨。

而这次的新计划中,北京市未来五年6000公顷的住宅供地目标其实低于上一个五年(2012-2016年)7400公顷的计划供地数,只是高于其5477公顷的实际完成数。(见表1)


事实上,自2015年以来,北京的住宅供地大幅紧缩。新计划中,2017年1200公顷的住宅用地目标供应量,虽比2月公布的“旧”计划翻倍,却只与2015/2016年的计划持平,是2011-2016年计划均值的72%。

因此,2017年的计划供地规模并没有大幅增加。

从过去的经验看,每年的实际供地规模,比当年的计划规模都有不小的缩水。保障性安居工程的供地规模完成率基本为100%,而商品住宅用地计划完成率的弹性则很大,最近几年平均在50%左右。

如果2017年的商品住宅用地计划完成率也为50%,则住宅用地总体计划完成率为71%,相当于2014年实际供地水平的71%。只有当今年的供地计划完成率达到100%,才能一举扭转过去两年北京“控地”的局面;即便如此,也就是与2014年的实际供地规模相当。

实际的用地计划完成率究竟是和过去几年一样也是50%,还是100%?一个大体合理的猜测是,实际计划完成率与政治压力成正比,而政治压力又基本与房价上涨的态势紧密相关。


相关标签: 房价

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